承租人优先购买权需保护

原标题：承租人优先购买权需保护

　　二手房交易中，业主出售带租物业前，应以书面的形式通知承租人，并签订书面协议，已确保其对物业的购买意向，避免侵犯承租人的优先购买权及遭受经济损失。

　　2017年初，张某将自己位于天河区的房屋出租给周某居住，租期到2019年12月31日止。2019年7月初，张某因其儿子生病住院，需大笔医疗费，故决定将上述物业出售。2019年7月15日，张某向周某告知将出售该物业，并口头咨询其是否有意愿购买，周某表示因资金不足无意购买。次日，张某在周某上班期间带买家梁某实地看房，并告知梁某该物业已出租给周某居住，且租期至12月31日到期。同日，张某与买家梁某就交易内容达成一致意见，签订《房屋买卖合同》，并在事后完成交易过户手续。

　　在租赁期届满后，梁某与周某交涉搬离的事宜，但周某指责梁某与前业主张某没有尊重其“优先购买权”，并诉至法院，要求张某赔偿经济损失及确认《房屋买卖合同》无效。法院经审查，张某无法证明其在出售物业前已告知承租人周某，以及根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，周某不得请求法院确认《房屋买卖合同》无效。最终，法院判决张某向周某赔偿经济损失，驳回周某要求确认《房屋买卖合同》无效的诉讼请求。

　　“优先购买权”是指出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。《合同法》第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”

　　本案中，张某无法证明其在出售该物业前已告知承租人周某，以及亦无证据证明周某放弃购买该物业。所以，法院根据上述的规定，判决张某承担赔偿责任。在此，广州市房地产中介协会提醒广大消费者：业主出售带租物业前，应以书面的形式通知承租人，并签订书面协议，已确保其对物业的购买意向，避免侵犯承租人的优先购买权及遭受经济损失。

（文章来源：信息时报）