李宇嘉：刹住楼市快速松绑的预期

原标题：李宇嘉：刹住楼市快速松绑的预期

　　近期，20多个省市推出楼市新政。怎么看呢？现在“一城一策”，当然是各个城市自己干，但不是想怎么干都行。首先，得有这个权限；其次，即便有权限，也不能给市场传达违背“房住不炒”和刺激地产的信号。

　　因给楼市松绑，近日驻马店市政府官员被河南省政府约谈。驻马店被约谈，这是个标志性的事件。类似驻马店，常住居民家庭，基本都是户均1-2套房。2018年驻马店的常住人口为619.02万，城镇化率44.10%。楼市想要释放需求，但若居民收入(特别是农村居民)没有跑赢房价，该怎么释放需求呢？

　　所以，也就有了这样的老套路：给居民放大杠杆，让不具备购房能力的需求，释放出来。首付从3成降至2成，杠杆就从3.33倍升到5倍。

　　但是，中央说得很清楚了，释放需求可以，但不能违规“加杠杆”。总之，未来类似驻马店等三四线城市，通过就近城镇化，释放潜在需求，是可以的，但要加杠杆，绝对不允许。

　　如果驻马店未被约谈，接下来会是什么情况？自然，很多城市会效仿，楼市需求端刺激“加杠杆”的政策，会接踵而来。

　　今年是“十三五”收官之年，各项目标和任务要完成；疫情过后，各地要发力基建；央行已开始释放流动性，MLF和LPR循环下降的渠道已打开。大家都认为，地产放松的预期越来越强。所以，如果驻马店未被约谈，很多类似2009年、2015-2017年的政策与预期，又要重新出现了。

　　约谈驻马店，就是要刹住这样的预期。同样，做预期管理的，还有深圳。作为楼市领头羊，深圳在2月28日深夜，发布了“疫情防控+经济发展”一揽子政策，地产方面的表述是：严格落实房地产市场调控政策，持续增加商品房供应，持续开展大规模公共住房建设行动。

　　深圳的政策，还是顺着2019年的基调在走。这是一种实时的表态，意味着类似深圳等一二线重点城市，未来调控的主基调，还是要坚持既有的调控不放松。也就是差别化的限购、限贷，以及控制需求的限售，灵活启动的限价(包括地价和房价)，这些是不会松动的。

　　当然，地产“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)，这是2019年国家确定的楼市调控目标。即便疫情影响下，也一定会被执行。比如，2月20日央行下调5年期LPR 5个基点。

　　值得注意的是，1年期LPR下调10个基点，但5年期只下调5个基点，彰显了楼市“稳定不刺激”的信号。此外，根据融360对全国35个重点城市、533家银行的监测，截止到今年2月份，全国平均房贷利率连续3个月下降，地产资金面开始好转。

　　从过去经验来看，房贷利率变动，与楼市走势高度相关。只要资金面好转，资金成本下降，加上存量房贷转向LPR定价，今年地产走势就“差不离”。所以，就目前来看，货币政策适调，对楼市而言就足够了。